Дали странец може да купи недвижност во Македонија?

Интересот на странски купувачи за недвижности во Северна Македонија расте: цените се пониски од поголемиот дел од регионот, градежната активност е силна, а имотот најчесто се купува како инвестиција, за живеење или за седиште на бизнис. Првото прашање што го поставува секој странски купувач е дали воопшто смее да стане сопственик кај нас. Одговорот е позитивен во повеќето случаи, но правилата не се исти за сите: зависат од државата чиј државјанин е купувачот, од видот на недвижноста и од тоа дали се купува како физичко лице или преку домашна фирма.

Дали странец може да купи недвижност во Македонија?

Да, во повеќето случаи. Законот за сопственост и други стварни права им овозможува на странски физички и правни лица да стекнуваат сопственост врз недвижности во земјата. Клучната поделба е на две групи: граѓаните и фирмите резиденти на држави членки на Европската унија и на ОЕЦД можат да купат стан, станбена зграда и деловен простор под исти услови како македонските државјани, додека за сите останати странци стекнувањето е возможно под услов на реципроцитет. Ограничувања постојат главно за земјиште, особено за земјоделско земјиште.

Што важи за граѓаните и фирмите од ЕУ и ОЕЦД?

Со измените од 2008 година, странските физички и правни лица резиденти на држави членки на ЕУ и на ОЕЦД се изедначени со домашните купувачи кога станува збор за стан, станбена зграда и деловен простор. Практично тоа значи дека германски државјанин или фирма регистрирана во земја членка на ОЕЦД купува стан во Скопје на ист начин како домашен купувач: договор заверен кај нотар и упис во катастарот, без потреба од претходно одобрение. Оваа изедначеност, сепак, не опфаќа секој вид имот: таа се однесува на наведените категории недвижности, а не и на земјиштето како такво.

Како функционира условот за реципроцитет?

За странците од држави што не се членки на ЕУ или ОЕЦД, стекнувањето сопственост зависи од реципроцитет: дали и македонските државјани можат да купуваат недвижности во таа држава. Реципроцитетот не се утврдува од купувачот или продавачот, туку се проверува во постапката, со праксата на надлежните органи, а со повеќето држави, вклучително и со соседите, тој е утврден уште оддамна. Во конкретен случај, каде има сомнеж, постапката може да побара потврда за реципроцитет, што продолжува време на трансакцијата. Затоа е разумно статусот на купувачот да се провери пред потпишување на преддоговор или плаќање на капара.

Кои недвижности остануваат недостапни за странците?

Најсуштинското ограничување е земјоделското земјиште: странските физички и правни лица не можат да стекнат сопственост врз земјоделско земјиште, туку евентуално право на долготраен закуп, и тоа под услови на реципроцитет. Слична логика важи и за шумите и за дел од градежното земјиште надвор од населбите. Табелата ги сумира основните позиции по категории купувачи.

Дали основањето домашна фирма го менува одговорот?

Најчесто да. Друштво регистрирано во Македонија, на пример ДОО, се смета за домашно правно лице без оглед што неговите сопственици се странци. Затоа странските инвеститори што планираат поголеми купувања, развојни проекти или купување деловен простор во повеќе локации најчесто прво основаат домашно друштво и купуваат преку него. Овој пат има и дополнителни придобивки: поедноставен упис, јасна даночна рамка и подобра заштита при понатамошен пренос на имотот. Изборот меѓу купување како физичко лице и купување преку фирма зависи од целта на инвестицијата, од даночниот третман и од државата на купувачот.

Како изгледа постапката на купување чекор по чекор?

Формално, постапката е иста како за домашните купувачи, со дополнителна претходна проверка на статусот на странецот. Типичниот редослед изгледа вака:

• проверка на правниот статус на купувачот: држава на државјанство или регистрација, потреба од реципроцитет;
• преглед на имотниот лист: сопственик, товари, хипотеки, забележени спорови и правни претходници;
• проверка на легалноста на објектот и на дозволите, особено кај новоградба и деловен простор;
• склучување договор за пренос, задолжително заверен кај нотар;
• упис на сопственоста во Агенцијата за катастар на недвижности врз основа на заверениот договор;
• данок на пренос на недвижности, чија стапка ја утврдува општината во чии граници е имотот.

Што треба да се провери пред потпишување на договорот?

Кај странските купувачи проблемите ретко се во правото на купување, туку во самиот имот. Најчестите ризици се хипотека или забележен спор врз имотот, продавач што не е вистинскиот сопственик, нелегализирана доградба и разлика меѓу катастарската и реалната состојба. Затоа стандард е правната проверка на имотот да се направи пред плаќање на било каков дел од цената: извадок од имотен лист, проверка на дозволите, задолженијата на продавачот и, кај купување преку фирма, и даночната рамка на трансакцијата. Еден ден проверка чини многу помалку од спор што трае со години.

Поврзана услуга: Недвижности

Извор: Закон за сопственост и други стварни права (Сл. весник на РМ бр. 18/2001, со измени и дополнувања) и Закон за земјоделско земјиште.

Овој текст претставува општа правна информација и не претставува правен совет за конкретен случај. За совет прилагоден на вашата ситуација, обратете се кај адвокат.