Во јули 2026 година нацрт-деталниот урбанистички план (ДУП) за градската четврт Ј 05 „Барутана" на Водно, во Општина Центар, беше ставен на увид пред советниците, а по процедура следи и јавна расправа. Планот предвидува обемна изградба на падините на Водно и веќе предизвика широка јавна дебата. Во исто време, пазарот на недвижнини во Скопје бележи раст на цените и на обемот на продажби, па интересот за имот во оваа зона е поголем од било кога. Зад урбанистичката и политичката дебата стои едно практично правно прашање: што значи новиот план за сопствениците на имот таму и што треба да провери секој што сака да купи во таа зона.
Што е детален урбанистички план и како влијае врз имотот?
Деталниот урбанистички план е акт со кој се определува намената на земјиштето, градежните линии, густината и условите за градење во конкретна градска четврт. Со други зборови, планот одредува што смеете, а што не смеете да градите на вашата парцела: дали таа е станбена, деловна или зелена површина, колку катови и колкава површина се дозволени. ДУПот го изработува општината, се става на јавен увид и јавна расправа, а го усвојува Советот на општината. Само по усвојувањето и објавувањето тој станува основа за издавање дозволи за градење. Дотогаш секоја промена на планот е уште отворено прашање на кое јавноста може да влијае.
Што значи новиот ДУП за сопствениците на имот во зоната на Барутана?
За сопствениците, новиот план истовремено е ризик и можност: тој може да ја промени намената и вредноста на нивниот имот, но не им ја одзема сопственоста сам по себе. Практично, еве што може да се случи:
- ако планот ја претвори парцелата во градежно земјиште со повисока густина, вредноста на имотот обично расте;
- ако планот предвиди зелени површини, заштитни појаси или ограничувања на градењето, правата на градење може да се стеснат;
- ако планот предвиди јавни површини како улици или инфраструктура врз приватни парцели, за тие делови може да следи експропријација по посебна постапка, со право на пазарен надомест;
- планот може да услови преформирање или прекатегоризација на парцелите, што бара дополнителни катастарски постапки.
Важно е да се знае дека урбанистичкиот план не е акт со кој се одзема сопственост. Експропријацијата е посебна постапка со свои гаранции, а секоја одлука со која се засегаат правата на конкретен сопственик подлежи на правна заштита.
Може ли сопственикот да влијае врз планот или да го оспори?
Да, и тоа на два нивоа. Прво, за време на јавниот увид и јавната расправа сите заинтересирани, вклучително и сопствениците на имот во опфатот, можат да поднесат забелешки и предлози кон нацрт-планот. Токму оваа фаза е најефикасниот момент за влијание, бидејќи текстот уште може да се менува. Второ, по усвојувањето, актот на општинскиот орган може да се оспори во управен спор пред надлежниот управен суд, но во краток, отсечен рок. Кој пропушти да реагира навреме, потоа практично останува без правен лек кон планот како таков. Затоа сопствениците во зоната треба активно да ја следат постапката: дали планот е усвоен, во кој текст и дали засега токму нивна парцела.
Што да проверат купувачите на имот во зона со нов урбанистички план?
Купувачот треба да провери и сегашната состојба на имотот и планираната иднина на зоната, пред да потпише каков било договор. Најкратко, проверките се:
- имотен лист од катастарот: сопственик, товари како хипотеки или забрани и евентуални забелешки;
- намената на парцелата според важечкиот план и според нацртот што е во постапка;
- дали објектот е легален, односно дали постои употребна дозвола или тековна постапка за легализација;
- дали парцелата има правен пристап до јавен пат и комунална инфраструктура според планот;
- дали договорот со инвеститорот или продавачот содржи гаранции за статусот на имотот.
Кај имот во зона каде планот се менува, ваквата правна проверка (due diligence) не е формалност. Таа е разликата меѓу купување имот чија вредност расте со новиот план и купување парцела врз која утре ќе помине улица.
Сопственик сте на имот во зоната на Барутана или планирате да купите таму?
Пред да потпишете договор или да чекате планот да се усвоји, вреди да се знае точно што предвидува нацртот за вашата парцела и кои се вашите правни опции. Навремената правна проверка на имотот и на планот е многу поевтина од спор што доцна се отвора.
За сопственици и купувачи нудиме проверка на правниот статус на имотот, увид во урбанистичката документација и застапување во постапките пред општината и судот.
Закажете консултацијаПоврзана услуга: Адвокат за недвижности
Извор: Општина Центар: Планска програма за изработка на ДУП градска четврт Ј 05 „Барутана"; Телма: ДУПот „Барутана" повторно ја отвори дебатата за урбанизацијата на Водно (5 јули 2026).
Овој текст претставува општа правна информација и не претставува правен совет за конкретен случај. За совет приспособен на вашата ситуација, обратете се кај адвокат.