Купување недвижност: правни проверки пред да потпишете

Купувањето стан, куќа или земjиште е најголемата поединечна трансакција во животот на повеќето луѓе. А сепак, честа практика е да се потпишува „стандарден" договор добиен од агенција или од продавачот, без никаква правна проверка. Ризикот не е теоретски: купувачи остануваат без пари и без имот поради товари, туѓи права или нерасчистена сопственост што можеле да се откријат за еден ден.

Прво и најважно: имотниот лист

Пред какви било преговори, извадете актуелен имотен лист од Агенцијата за катастар на недвижности и проверете:

• Кој е запишан како сопственик: продавачот мора да биде идентичен со лицето во имотниот лист. „Ќе се средат книгите после" е реченица по која треба да запре секој разговор.
• Товари и ограничувања: хипотеки, извршувања, забрани за отуѓување, службености, права на плодоуживање, прибелешки за спорови.
• Дали објектот е легален: дали она што се продава физички одговара на она што е запишано, или има бесправни доградби и пренамени.

Капар и предговор: обврзувања пред главниот договор

Кога се дава капар, правилата мора да бидат јасно договорени: што се случува ако се откаже купувачот, а што ако се откаже продавачот (враќање во двоен износ). Кај покомплексни трансакции се склучува предговор со прецизни рокови и услови. И капарот и предговорот се обврзувачки правни акти: несмасна формулација овде се плаќа скапо подоцна.

Главниот договор и нотарот

Договорот за купопродажба на недвижност мора да биде потврден (солемнизиран) кај нотар за да произведе правно дејство. Клучни точки кои договорот мора прецизно да ги уреди:

• Точен опис на недвижноста според податоците од катастар
• Цена, начин и динамика на плаќање, заштита при плаќање пред пренос
• Момент на предавање во владение и последици од доцнење
• Гаранции на продавачот дека недвижноста е без товари и туѓи права
• Кој ги сноси даноците и трошоците (данок на промет, нотарски трошоци, укнижување)

Укнижувањето не е формалност

Сопственоста се стекнува со запишување во катастарот, не со потпишување на договорот. Додека преносот не е укнижен, купувачот е изложен: продавачот теоретски може да ја оптовари или дури повторно да ја „продаде" недвижноста. Затоа динамиката на плаќање секогаш треба да биде поврзана со чекорите на укнижувањето.

Купување стан во градба

Посебна категорија на ризик: проверете ја градежната дозвола, правото на инвеститорот врз земјиштето, дали истиот стан не е продаден и на друг, и како е обезбедено вашето плаќање додека објектот не е завршен и укнижен. Договорите на инвеститорите се пишувани во нивна корист: секоја одредба може и треба да се преговара.

Најчести стапици од пракса

• Наследници кои продаваат пред завршена оставинска постапка
• Брачен другар кој не е потпишан, а имотот е заеднички
• Неплатени сметки и резервации на претходниот сопственик
• Паркинг место или подрум кои „одат со станот", а не постојат во имотниот лист

Поврзана услуга: Адвокат за недвижности

Овој текст претставува општа правна информација и не претставува правен совет за конкретен случај. За совет прилагоден на вашата ситуација, обратете се кај адвокат.